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土地流转疑难解答汇总
    土地经营模式与土地流转方式区别

    土地流转方式
      土地流转是家庭承包经营制度的延伸和发展.
      其主要形式有代耕代种,这是指暂时无力或不愿经营承包地的农户,经自行协商临时把承包地交由别人(大多是亲友)代耕代种,原承包合同关系不变,时间、条件一般由双方口头约定。
      转包、转让,以此种方式流转土地的主体一方是农户或农民集体组织.
      出租、反租倒包.出租是指农户或集体组织将土地的使用权有偿让与他人的行为。反租倒包是指乡镇政府或村组组织先从农户或集体组织那里租赁土地,然后进行转租并从中谋利的行为。
      互换:单个或者一部分承包户主动或在集体组织引导下与本集体中的其他承包户自愿调整地块,使承包地连片集中的行为.

    土地流转具有以下五大模式:

    土地互换
      互换土地,是农村集体经济组织内部的农户,为方便耕种和各自的需要,对各自土地的承包经营权进行的简单交换,是促进农村规模化、产业化、集约化经营的必由之路。30年前,中国农村实行土地联产承包责任制,农民分到了土地。但由于土地肥瘦不一,大块的土地被分割成条条块块。划分土地时留下的种种弊病,严重制约着生产力的发展和产量的提高。如何让土地集中连片,实现规模化、集约化经营,于是互换这种最为原始的交易方式,进入农民视野。

    土地出租
      在市场利益驱动和政府引导下,农民将其承包土地经营权出租给大户、业主或企业法人等承租方,出租的期限和租金支付方式由双方自行约定,承租方获得一定期限的土地经营权,出租方按年度以实物或货币的形式获得土地经营权租金。其中,有大户承租型、企业租赁型、反租倒包型等。
      关键如何保证其合法性。让双方心里都踏实。

    土地入股
      入股,亦称“股田制”或股份合作经营,是指在坚持承包户自愿的基础上,将承包土地经营权作价入股,建立股份企业。在土地入股过程中,实行农村土地经营的双向选择(农民将土地入股给企业后,既可继续参与土地经营,也可不参与土地经营),农民凭借土地承包权可拥有企业股份,并可按股分红。该形式的最大优点在于产权清晰、利益直接,以价值形态形式把农户的土地承包经营权长期确定下来,农民既是企业经营的参与者,也是利益的所有者,是当前农村土地流转机制的新突破。

    宅基住房
      宅基地换住房,承包地换社保
      以重庆为例,去年被国家批准为统筹城乡综合配套改革试验区后,在土地改革领域率先进行大胆探索,创造了土地流转的九龙坡模式即宅基地换住房、承包地换社保。也就是说,农民放弃农村宅基地,宅基地被置换为城市发展用地,农民在城里获得一套住房。农民放弃农村土地承包经营权,享受城市社保,建立城乡统一的公共服务体制。

    股份合作
      “股份+合作”
      中国山东省宁阳县探索土地承包经营权流转新机制,建立起“股份+合作”的土地流转分配方式。这种模式是,农户以土地经营权为股份共同组建合作社。村里按照“群众自愿、土地入股、集约经营、收益分红、利益保障”的原则,引导农户以土地承包经营权入股。合作社按照民主原则对土地统一管理,不再由农民分散经营。合作社挂靠龙头企业进行生产经营。合作社实行按土地保底和按效益分红的方式,年度分配时,首先支付社员土地保底收益每股(亩)700元,留足公积公益金、风险金,然后再按股进行二次分红。

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